Shkup, 4 shtator Zhurnal.mk – Për shumë njerëz, blerja e një banese tashmë nuk është më çështje zgjedhjeje, por mundësie financiare. Për çiftet e reja, shtëpia e tyre po bëhet një objektiv gjithnjë e më i vështirë për t’u arritur, ndërsa as jetesa me qira nuk është një alternativë e lehtë. Në një kohë kur çmimi për metër katror në lokacione të caktuara në Shkup arrin edhe në disa mijëra euro, gjithnjë e më shpesh shtrohet pyetja se sa kushton realisht ndërtimi i një banese dhe sa nga çmimi përfundimtar e paguan blerësi.
Çështja bëhet edhe më komplekse nëse merret parasysh se tregu maqedonas i pasurive të paluajtshme përballet me një paradoks: pavarësisht se një pjesë e madhe e banesave mbeten të pabanuara, çmimet vazhdojnë të rriten. Për shumë familje, banesa po bëhet një investim i paarritshëm, ndërsa blerja e saj nënkupton borxh shumëvjeçar.
Josif Josifovski, profesor universitar dhe dekan i Fakultetit të Ndërtimtarisë në Shkup, thotë për gazetën „Veçer“ se duhet bërë dallim ndërmjet kostos reale të ndërtimit dhe çmimit të tregut.
– Nga aspekti ndërtimor-teknik, kostoja e ndërtimit të një metri katror është më e ulët se çmimi i shitjes, sepse në çmimin përfundimtar përfshihen toka, shpenzimet komunale, infrastruktura, dokumentacioni projektues, lejet, shërbimet inxhinierike, materialet ndërtimore, fuqia punëtore, pajisjet, mekanizimi, financimi i projektit dhe taksat. Prandaj, është e gabuar të thuhet se diferenca ndërmjet kostos së ndërtimit dhe çmimit të shitjes përfaqëson fitim të pastër të investitorit – shpjegon Josifovski.
Sipas vlerësimit të tij, ndërtimi i një ndërtese banimi, pa përfshirë çmimin e tokës ndërtimore dhe një pjesë të kostove indirekte, kushton afërsisht deri në 900 euro për metër katror. Megjithatë, kostoja përfundimtare e investimit mund të jetë dukshëm më e lartë.
– Kur kësaj i shtohen toka, shpenzimet komunale, projektet, infrastruktura dhe kostot e tjera, kostoja reale e investimit, e cila varet edhe nga cilësia e ndërtimit, sistemi konstruktiv, instalimet, efikasiteti energjetik, cilësia e punimeve përfundimtare, madhësia dhe kompleksiteti i objektit, në raste të caktuara mund të rritet ndjeshëm. Kjo është edhe arsyeja pse krahasimi i thjeshtë „kushton 900 euro, ndërsa shitet për 2.000 euro“ nuk e paraqet pasqyrën e vërtetë ekonomike – thotë profesori.
Megjithatë, pikërisht çmimi i tregut është ai që i shqetëson blerësit. Në qendër të Shkupit, një banesë prej 50 metrash katrorë është shitur për 168 mijë euro, ndërsa në Ohër një banesë prej 66 metrash katrorë ka arritur çmimin prej 211.200 eurosh. Bëhet fjalë për transaksione konkrete që nuk e paraqesin çmimin mesatar të të gjithë tregut, por tregojnë se sa lart mund të arrijnë çmimet e pasurive të paluajtshme në lokacionet atraktive.
Josifovski vlerëson se çmimi i lartë nuk shkon gjithmonë paralelisht me cilësinë e objektit.
– Sipas meje, çmimet e banesave në Shkup jo gjithmonë bazohen në një logjikë të qartë ekonomike, të justifikuar me cilësinë e objektit apo me zgjidhjet urbanistike dhe arkitektonike, por ekskluzivisht në kushtet e tregut, ofertën dhe kërkesën. Kjo është veçanërisht e theksuar kur çmimi i lartë kërkohet vetëm për shkak të lokacionit atraktiv, ndërsa blerësi nuk merr cilësi përkatëse të konstruksionit, fasadës, izolimit termik dhe akustik, instalimeve, hapësirave të përbashkëta, parkimit dhe performancës energjetike. Në një vend me rrezik sizmik, çështja e cilësisë së ndërtimit është edhe më serioze. Cilësia e sistemit konstruktiv nuk guxon të jetë kompromis për uljen e kostove – thekson Josifovski.
Për një familje të re, blerja e një banese shpesh nënkupton kredi afatgjatë, këst të lartë mujor dhe vite pasigurie financiare. Për ata që nuk kanë ndihmën e prindërve, sigurimi i një shtëpie të tyre bëhet edhe më i vështirë. Nga ana tjetër, qiratë e larta e vështirësojnë edhe më shumë kursimin për pjesëmarrjen fillestare apo blerjen e një banese. Pavarësisht numrit të madh të banesave të zbrazëta dhe ndërtimeve të reja që vazhdojnë, çmimet nuk tregojnë shenja të një uljeje dramatike.
– Personalisht, nuk pres që në periudhën e ardhshme të ketë rritje dramatike të çmimeve, por gjithashtu nuk do të më befasojë nëse me kalimin e kohës rritja fillon të ngadalësohet. Toka ndërtimore atraktive është një burim i kufizuar, ndërsa kërkesa është e përqendruar në pjesë të caktuara të Shkupit, gjë që i shtyn më tej çmimet. Por kufirin e vendos fuqia blerëse e qytetarëve. Pasuria e paluajtshme është produkt tregu dhe çmimi i tregut ka një kufi të përcaktuar nga fuqia blerëse e popullsisë. Nëse çmimi rritet dukshëm më shpejt se të ardhurat e qytetarëve, në një moment kërkesa duhet të ulet ose tregu të stabilizohet – thotë Josifovski.
Ai konsideron se blerësit në të ardhmen do të duhet të jenë shumë më të kujdesshëm se çfarë blejnë.
– Blerësi nuk duhet të blejë vetëm metra katrorë. Ai duhet të blejë cilësi, qëndrueshmëri, siguri, efikasitet energjetik dhe funksionalitet. Për çmimin që paguan sot, blerësi duhet të presë konstruksion cilësor, izolim të mirë termik dhe akustik, fasadë cilësore, efikasitet energjetik, instalime moderne, planimetri funksionale, hapësirë të mjaftueshme parkimi dhe ambient të rregulluar mirë. Nuk duhet të kemi situata ku blerësi paguan çmim premium për një banesë, ndërsa merr cilësi standarde ose nën mesataren e ndërtimit. Prandaj, në vend që të shtrojmë vetëm pyetjen se sa kushton metri katror, duhet të shtrojmë edhe pyetjen se çfarë marrim konkretisht për atë metër katror – thotë dekani i Fakultetit të Ndërtimtarisë.
Për një problem të ngjashëm flet edhe Nikola Velkovski, ekspert i ndërtimtarisë dhe pronar i një kompanie ndërtimore, i cili konsideron se shteti duhet të përfshihet më aktivisht në zgjidhjen e çështjes së banimit për të rinjtë.
– Ajo që po ndodh me çmimet e banesave është çmenduri. Aktualisht kemi një situatë ku investitorët shikojnë, para së gjithash, fitimin dhe më pak nëse qytetarët, veçanërisht të rinjtë, mund ta përballojnë një metër katror kaq të shtrenjtë. Shteti duhet ta shohë edhe aspektin social dhe të gjejë mënyrë për t’i ndihmuar çiftet e reja të zgjidhin çështjen e banimit. Kur ta zgjidhin këtë çështje, shumë më lehtë do të vendosin për martesë dhe krijimin e familjes. Më së miri jetohet në shtetin tënd, por njerëzit nuk largohen sepse u është mirë – thotë Velkovski për „Veçer“.
Ai konsideron se shteti duhet të ndërtojë banesa pa marzh fitimi dhe t’i shesë me çmimin e kostos, veçanërisht pasi disponon me tokë shtetërore.
– Shteti duhet të ndërtojë banesa pa fitim dhe t’i shesë me çmimin e kostos. Kur ndërtohet në tokë shtetërore, eliminohet një nga shpenzimet më të mëdha të ndërtimit: çmimi i tokës. Në këtë mënyrë mund të ofrohen banesa që do të jenë më të përballueshme për familjet e reja – konsideron Velkovski.
Sipas tij, banesa më të lira mund të gjenden në periferi të Shkupit, por problemi është se atje shpesh mungon infrastruktura bazë.
– Në periferi të Shkupit ka banesa më të lira, por atje shpesh nuk ka infrastrukturë të përshtatshme: rrugë, transport publik, ujësjellës, kanalizim, kopshte për fëmijë dhe shërbime të tjera. Për shembull, në Petrovec ka banesa me çmime më të ulëta, por nuk ka transport të rregullt publik. Pra, nuk mjafton vetëm të ndërtohet një banesë e lirë, por duhet të krijohen edhe kushte për jetë normale – shton ai.
Velkovski konsideron gjithashtu se investitorët nuk kanë motiv të madh për t’i ulur çmimet, veçanërisht për shkak të shumave të larta që kanë investuar në lokacionet atraktive.
– Investitorët e mbajnë çmimin të lartë sepse konsiderojnë se mund t’i shesin banesat me ato çmime. Përveç kësaj, sot ka edhe fonde investimi që blejnë banesa si mënyrë për të investuar kapitalin, ndërsa më pas i shesin me çmime dukshëm më të larta. Kështu, për shembull, një banesë e blerë në fazën e ndërtimit për rreth 1.500 euro për metër katror, pas përfundimit mund të shitet edhe për 3.000 euro – shpjegon eksperti i ndërtimtarisë.
Ivica Jakimovski, ekspert i ndërtimtarisë dhe pronar i një kompanie ndërtimore, konsideron se rritja e çmimeve të pasurive të paluajtshme nuk është rast i izoluar në Maqedoni, por një trend karakteristik edhe për rajonin dhe Evropën.
– Rritja e çmimeve të banesave në Maqedoni është rezultat i tendencave botërore dhe inflacionit. Çmimet rriten për shkak të rritjes së vlerës së materialeve ndërtimore, çmimeve të shërbimeve dhe pagave të punëtorëve të ndërtimit, por edhe për shkak të rritjes së vlerës së lokacioneve për ndërtim – deklaroi Jakimovski për gazetën „Veçer“.
Sipas tij, mungesa e lokacioneve cilësore për ndërtim është një nga arsyet kryesore për rritjen e çmimeve. Vlera e tokës sot arrin deri në 45 për qind të vlerës së përgjithshme të objektit banesor, ndërsa para pandemisë kjo përqindje ishte rreth 25 për qind.
– Për shkak të mungesës së lokacioneve cilësore, çmimi i tyre është rritur ndjeshëm. Tani toka përbën deri në 45 për qind të vlerës së objektit banesor, që është pothuajse dyfish më shumë krahasuar me periudhën para pandemisë. Konsideroj se kjo është një nga arsyet kryesore pse çmimet vazhdojnë të rriten – thotë Jakimovski.
Ai konsideron se çmimet e larta të banesave nuk janë shkak i drejtpërdrejtë i largimit të të rinjve, por janë një nga faktorët që i shtyjnë disa prej tyre të largohen jashtë vendit, të fitojnë para dhe më lehtë të sigurojnë një shtëpi të tyre.
– Në Gjermani, çmimet e banesave janë disa herë më të larta se tek ne, por të rinjtë shkojnë atje, fitojnë para dhe pas disa vitesh kthehen në vend dhe blejnë banesën e tyre. Në Maqedoni, shumë më tepër banorë kanë banesa në pronësi sesa në Evropë – thotë Jakimovski.
Ai shton se rritja e çmimeve të ndërtimeve të reja e rrit edhe vlerën e pasurive të tjera të paluajtshme, përfshirë edhe banesat e vjetra.
Sipas Jakimovskit, sektori i ndërtimit ka ndikim të konsiderueshëm edhe në ekonominë më të gjerë, pasi ndërtimtaria e lartë, drejtpërdrejt ose tërthorazi, aktivizon rreth 27 degë industriale, duke krijuar efekt shtesë ekonomik.
Dhe ndërsa çmimet për metër katror mbeten të larta, ndërsa më shumë se 300 mijë banesa janë të zbrazëta, çështja e strehimit po bëhet gjithnjë e më shumë një problem serioz social dhe ekonomik. Për të rinjtë, banesa nuk është më vetëm një pasuri e paluajtshme – ajo është kusht për pavarësim, krijimin e familjes dhe qëndrimin në vend.
Prandaj, dilema nuk është më vetëm se sa kushton metri katror, por edhe nëse qytetarët në të vërtetë marrin një shtëpi cilësore, të sigurt dhe të përballueshme për paratë që paguajnë.
